Ao impulsionar o crédito imobiliário, o governo não levou em conta um ponto muito importante: as aplicações em caderneta de poupança, realizadas por famílias de renda relativamente modesta, estão servindo hoje para pagar as prestações da casa própria. Portanto, a captação das cadernetas pode não aumentar, na melhor das hipóteses.
Isso levanta um problema complexo para as instituições financeiras, que acaba de ser mencionado pelo presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), Luiz Antonio França, cuja posição é ainda otimista, pois descarta que possa haver uma redução da captação de depósitos de poupança, principal fonte atualmente - e quase única - de financiamento das casas populares.
De qualquer forma, o financiamento imobiliário vai se encontrar, nos próximos anos, com uma insuficiência de recursos de funding e as instituições financeiras terão de recorrer a outras fontes, além das cadernetas, para ter uma garantia de crescimento das operações imobiliárias.
Acontece que o recurso das cadernetas no financiamento imobiliário é muito barato (TR mais 6,17% ao ano), com um saldo de cerca de R$ 265 bilhões hoje. Mesmo que o nível de captação seja mantido nos próximos anos, o que nos parece difícil, levando em conta o endividamento das famílias em razão do próprio crédito imobiliário, calcula-se que em 2013, quando o financiamento atingirá cerca de R$ 400 bilhões, haverá um déficit no crédito imobiliário de pelo menos R$ 100 bilhões.
O problema será encontrar recursos para cobrir esse déficit. Alguns economistas sugerem um aumento da remuneração das cadernetas, mas isso teria o efeito de elevar o custo dos empréstimos hipotecários, que os mesmos economistas sugerem que seja indexado. Uma decisão que provavelmente acabaria com os financiamentos do setor.
Outra sugestão seria recorrer às Letras de Crédito Imobiliário (LCI), que até agora não tiveram uma grande emissão, apesar de oferecerem à instituição emitente uma garantia (o próprio ativo financiado). Pensa-se também na emissão de Certificados de Crédito Imobiliário, cujo inconveniente é que são derivativos, com todos os riscos que isso representa.
O mais provável é que se chegue a uma situação em que o crédito imobiliário não crescerá tanto quanto agora, forçando as famílias a aumentar a poupança (a "entrada") para a compra do imóvel, ou obrigando o governo a construir casas de baixo custo para alugar a famílias de baixa renda.